مشاوره درباره ابطال سند مالکیت، مصادره، رفع اشتراک مالکیت و اختلافات ملکی.
املاک، دارایی‌های مهمی با ارزش اقتصادی بالا هستند که پیامدهای حقوقی آن‌ها می‌تواند سال‌های طولانی ادامه یابد. اشتباهات حقوقی در جریان خرید و فروش ملک، اقدامات ثبتی، روابط اجاره، مالکیت مشترک، فعالیت‌های ساختمانی و اجرای طرح‌های شهری، می‌تواند منجر به از دست رفتن قابل‌توجه حق و خسارات مالی شود.
حقوق املاک؛ حوزه‌ای گسترده از حقوق است که مالکیت، استفاده، انتقال، اجاره، رهن و سایر حقوق عینی، مالکیت آپارتمانی، رفع اشتراک مالکیت، اختلافات ثبتی، روابط ساخت‌وساز و زمین و سایر اختلافات حقوقی ناشی از املاک را در بر می‌گیرد.
دفتر ما در زمینه معاملات خرید و فروش ملک، دعاوی ابطال و ثبت سند مالکیت، مالکیت ملک، اختلافات اجاره، دعاوی تخلیه، رفع اشتراک مالکیت، مالکیت آپارتمانی و حق ارتفاق آپارتمانی، اختلافات سهم زمین، پروژه‌های ساخت‌وساز و توسعه املاک، اختلافات پیمانکار-مالک زمین، اقدامات طرح شهری و مصادره، رهن و حقوق عینی و اختلافات تجاری ناشی از املاک، خدمات مشاوره حقوقی و وکالت ارائه می‌دهد.
رویکرد اصلی ما در معاملات ملکی این است که به‌جای جستجوی راه‌حل پس از بروز اختلاف، تا حد امکان ریسک‌های حقوقی را پیش از انجام معامله شناسایی کرده و تدابیر حقوقی پیشگیرانه برای جلوگیری از از دست رفتن حق اتخاذ کنیم.
حقوق املاک، حوزه‌ای از حقوق است که مالکیت و سایر حقوق عینی بر املاک و همچنین استفاده، انتقال، اجاره و روابط حقوقی ناشی از املاک را تنظیم می‌کند. از جمله موضوعات اصلی حقوق املاک می‌توان به اقدامات ثبتی و کاداستر، خرید و فروش ملک، ابطال و ثبت سند مالکیت، روابط اجاره، تخلیه، مالکیت آپارتمانی، حق ارتفاق آپارتمانی، رفع اشتراک مالکیت، اختلافات سهم زمین، قراردادهای ساخت‌وساز، رهن، اختلافات طرح شهری، مصادره، اجرت‌المثل، رفع تصرف غیرمجاز و توسعه املاک اشاره کرد.
معاملات خرید و فروش ملک، به دلیل ارزش اقتصادی بالا، ممکن است نیازمند بررسی حقوقی پیش از انجام معامله باشد. پیش از خرید ملک، بررسی موضوعاتی مانند سند مالکیت، رهن‌های موجود بر ملک، توقیف‌ها، حقوق ارتفاق، شرح‌ها، اظهارات، وضعیت طرح شهری، مالکیت آپارتمانی یا حق ارتفاق آپارتمانی، وضعیت حقوقی ساختمان و استفاده واقعی از ملک اهمیت دارد. سند مالکیت ملک، یکی از منابع اصلی برای تعیین وضعیت حقوقی ملک است؛ در بررسی سند مالکیت، مالک، نسبت‌های سهم، رهن، توقیف، حقوق ارتفاق، حق انتفاع، شرح‌ها، اظهارات، شرح مسکن خانوادگی و سایر حقوق عینی-شخصی قابل ارزیابی است.
در ادعاهایی مبنی بر اینکه سند مالکیت وضعیت حقوقی واقعی را منعکس نمی‌کند یا سند مالکیت به شکل مغایر با قانون تنظیم شده است، بسته به شرایط هر پرونده ممکن است دعوای ابطال و ثبت سند مالکیت مطرح شود؛ در این چارچوب ممکن است دلایل حقوقی متفاوتی مانند ارث، وکالت، معامله امانی، تقلب، معامله صوری، کاداستر، قرارداد، حقوق خانواده و اختلافات مالکیت مطرح شود. در هر دعوای ابطال و ثبت سند مالکیت، تعیین صحیح مبنای حقوقی و بررسی دقیق سوابق ثبتی ملک اهمیت دارد. در اختلافات مربوط به حدود، مساحت، مالکیت یا سند ملک نیز ممکن است لازم باشد ادله‌ای مانند سوابق ثبتی، صورت‌جلسات کاداستری، اسناد مالکیت پیشین، نقشه‌ها، اندازه‌گیری‌های فنی و گزارش‌های کارشناسی مورد ارزیابی قرار گیرد. اختلافات مربوط به اینکه ملک متعلق به چه کسی است یا قلمرو حق مالکیت بر ملک نیز می‌تواند ناشی از دلایل حقوقی متفاوتی مانند سند مالکیت، ارث، فروش، هبه، معامله صوری، مرور زمان یا کاداستر باشد.
تهیه قراردادهای اجاره مسکونی و اداری به گونه‌ای که حقوق طرفین را حفظ کند اهمیت دارد؛ لازم است موضوعاتی مانند اجاره‌بها، افزایش اجاره‌بها، ودیعه، هدف استفاده، شارژ و هزینه‌ها، نگهداری و تعمیر، اجاره فرعی، انتقال، فسخ و تخلیه به‌روشنی در قراردادهای اجاره تنظیم شود. در روابط اجاره بلندمدت، به دلیل تغییر شرایط اقتصادی، ممکن است تعیین مجدد اجاره‌بها یا تعدیل قرارداد مطرح شود؛ همچنین امکان طرح دعوای تعیین اجاره‌بها به منظور تعیین مجدد آن بر اساس شرایط قانونی یا قراردادی نیز وجود دارد. اختلافات مربوط به تخلیه ملک اجاره‌ای می‌تواند ناشی از دلایل حقوقی متفاوتی مانند عدم پرداخت اجاره‌بها، تخلیه به دلیل نیاز، بازسازی یا طرح شهری ملک، رفتار مغایر با قرارداد توسط مستأجر، تعهد تخلیه، دو اخطار موجه یا پایان مدت قرارداد باشد؛ پیگیری صحیح مهلت‌های قانونی و شرایط شکلی در فرآیند تخلیه اهمیت زیادی دارد. در مورد اجاره‌بهاهای پرداخت‌نشده نیز ممکن است راه‌های حقوقی مانند اخطاریه، پیگرد اجرایی، پیگرد با درخواست تخلیه یا دعوای مطالبه مطرح شود.
اختلافات مربوط به مالکیت واحدهای مستقل و استفاده از فضاهای مشترک در زندگی آپارتمانی و مجتمع‌های مسکونی، در چارچوب حقوق مالکیت آپارتمانی قابل بررسی است؛ در این زمینه واحدهای مستقل، فضاهای مشترک، سهم زمین، برنامه مدیریت، مجمع مالکان، شارژها، مدیر و هزینه‌های مشترک اهمیت دارد. تصمیمات اتخاذشده توسط مجمع مالکان باید مطابق با قانون و برنامه مدیریت باشد؛ در صورت ادعای مغایرت تصمیمات با قانون، بسته به شرایط هر پرونده ممکن است ابطال تصمیم یا سایر راه‌های حقوقی مطرح شود. در مدیریت آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی ممکن است اختلافاتی در موضوعات شارژ، هزینه مشترک، برنامه مدیریت، اختیارات مدیر، استفاده از فضاهای مشترک و تصمیمات مدیریتی بروز کند؛ حقوق و تعهدات مربوط به استفاده از پشت‌بام، پارکینگ، باغچه، پناهگاه، آسانسور و سایر فضاهای مشترک بر اساس ویژگی‌های هر پرونده و برنامه مدیریت ارزیابی می‌شود. در صورتی که مالکان آپارتمان تعهدات خود در مشارکت در هزینه‌های مشترک را انجام ندهند، ممکن است پیگرد اجرایی یا سایر راه‌های حقوقی برای وصول مطالبات مطرح شود.
در صورتی که یک ملک متعلق به چند نفر باشد و شرکا بخواهند اشتراک مالکیت بر آن را پایان دهند، ممکن است موضوع رفع اشتراک مالکیت مطرح شود؛ بسته به شرایط هر پرونده، روش‌هایی مانند تقسیم عینی یا پایان اشتراک از طریق فروش قابل ارزیابی است. در صورتی که یک ملک متعلق به چند نفر باشد، ممکن است اختلافاتی نیز در مورد استفاده، اداره و حقوق شرکا بر ملک بروز کند؛ در این اختلافات، نسبت سهام، نحوه استفاده و توافقات طرفین مورد ارزیابی قرار می‌گیرد. به‌ویژه در املاک به‌دست‌آمده از طریق ارث، ممکن است مالکیت اشتراکی مطرح شود؛ در فرآیندهایی مانند پایان مالکیت اشتراکی یا انتقال به مالکیت مشاعی، ممکن است نیاز به مشاوره حقوقی باشد.
قراردادهای ساخت‌وساز در ازای سهم زمین که میان مالک زمین و پیمانکار منعقد می‌شود، می‌تواند روابط حقوقی باارزش و بلندمدتی ایجاد کند؛ در این قراردادها تنظیم دقیق موضوعاتی مانند ماهیت ساخت‌وساز، تقسیم واحدهای مستقل، تاریخ تحویل، شرایط فنی، تأخیر، وجه التزام، عیب، تضمین، فسخ و انتقال اسناد مالکیت اهمیت دارد. در پروژه‌های ساختمانی ممکن است اختلافاتی مانند تأخیر در ساخت، ساخت ناقص یا معیوب، مغایرت با پروژه، تقسیم واحد مستقل، انتقال سند مالکیت، وجه التزام یا فسخ قرارداد بروز کند. در پروژه‌های ساختمانی، تنظیم شفاف روابط میان مالک زمین، پیمانکار، پیمانکار فرعی، تأمین‌کننده و سایر طرفین از طریق قرارداد اهمیت دارد؛ در قراردادها می‌توان مسئولیت‌های طرفین، مهلت‌های تحویل، شرایط فنی، برنامه پرداخت و احکام قابل‌اجرا در صورت تأخیر را تعیین کرد. در صورتی که ساختمان تحویل‌شده مطابق با قرارداد، پروژه یا الزامات فنی نباشد، ممکن است ادعاهای عیب یا ایفای ناقص تعهد مطرح شود؛ در این‌گونه اختلافات، پروژه، مشخصات فنی، قرارداد، صورت‌جلسات تحویل و بررسی‌های کارشناسی با هم مورد ارزیابی قرار می‌گیرد. خرید ملکی که هنوز در پروژه‌های مسکونی تکمیل نشده است، می‌تواند پیامدهای حقوقی ویژه‌ای از منظر حقوق مصرف‌کننده و املاک داشته باشد؛ در این‌گونه معاملات، بررسی قرارداد، تاریخ تحویل، برنامه پرداخت، تضمین‌ها و شرایط انصراف-فسخ اهمیت دارد.
اختلافات ناشی از وضعیت طرح شهری املاک، می‌تواند مربوط به موضوعاتی مانند طرح‌های شهری، تغییرات طرح، پروانه ساخت، پروانه بهره‌برداری، تفکیک قطعات و اجرای طرح شهری باشد؛ انطباق اقدامات طرح شهری با قانون نیز باید بسته به ویژگی‌های هر پرونده از منظر دادرسی اداری ارزیابی شود. در مورد طرح‌های شهری یا تغییرات طرحی که بر حقوق مالکان تأثیر می‌گذارد، در صورت تحقق شرایط قانونی ممکن است طرح دعوای ابطال نیز مطرح شود؛ در این‌گونه دعاوی، انطباق طرح با قانون، اصول شهرسازی و منافع عمومی ارزیابی می‌شود. در اقدامات مصادره مربوط به انتقال مالکیت ملک به دولت به منظور منافع عمومی، حفظ حقوق مالکان اهمیت دارد؛ در فرآیند مصادره، موضوعاتی مانند تصمیم مصادره، بها، سازش، اقدامات ثبتی و تصرف بدون مصادره مطرح می‌شود. در صورتی که نهادهای دولتی بدون انجام اقدامات لازم مصادره، به‌طور عملی یا حقوقی در ملک متعلق به مالکیت خصوصی دخالت کنند نیز بسته به شرایط هر پرونده ممکن است مطالبات حقوقی به دلیل تصرف بدون مصادره مطرح شود.
به منظور تضمین وام یا سایر بدهی‌ها، امکان تأسیس رهن بر ملک وجود دارد؛ در مورد رهن، موضوعاتی مانند تأسیس، درجه، پرداخت بدهی، فک رهن و انتقال ملک مرهونه ممکن است نیازمند بررسی حقوقی باشد. حق انتفاع، یکی از حقوق عینی محدود است که به دارنده آن اختیار بهره‌برداری و استفاده از ملک را تحت شرایط معین می‌دهد؛ در مورد تأسیس، استفاده و پایان حق انتفاع، سند مالکیت و مقررات حقوقی مربوطه قابل بررسی است. در صورت عدم دسترسی ملک به راه عمومی یا بروز نیاز از نظر تردد، در صورت تحقق شرایط، ممکن است حق عبور مطرح شود. حق سرقفلی/حق‌الارتفاق ساختمانی که اختیار احداث بنا یا تأسیسات بر ملک متعلق به دیگری یا استفاده از بنای موجود تحت شرایط معین را فراهم می‌کند نیز به‌ویژه در پروژه‌های توسعه املاک می‌تواند اهمیت داشته باشد.
در صورتی که ملکی توسط شخصی که ذی‌حق نیست به‌طور غیرقانونی مورد استفاده قرار گیرد، بسته به شرایط هر پرونده ممکن است درخواست اجرت‌المثل مطرح شود؛ در اختلافات مربوط به اجرت‌المثل، موضوعاتی مانند نحوه استفاده از ملک، مدت استفاده، ارزش اقتصادی ملک، استفاده غیرمجاز و اجاره‌بهاهای مشابه قابل ارزیابی است. همچنین به منظور پایان دادن به مداخله غیرقانونی در حق مالکیت مالک ملک، بسته به شرایط هر پرونده می‌توان درخواست رفع تصرف غیرمجاز را مطرح کرد.
در اختلافات ملکی، پیش از طرح دعوا تعیین صحیح ماهیت اختلاف و روش حقوقی قابل‌اجرا اهمیت دارد؛ بسته به ماهیت اختلاف، ممکن است راه‌های حقوقی گوناگونی مانند میانجیگری، اخطاریه، پیگرد اجرایی، اقدامات ثبتی، طرح دعوا، درخواست اداری یا دعوای اداری مطرح شود. به‌ویژه در اختلافات ملکی، لازم است ارزیابی ویژه‌ای از نظر مهلت‌های سقوط حق، مرور زمان، صلاحیت ذاتی و محلی انجام شود.
پیش از خرید یک ملک، صرفاً ارزیابی قیمت فروش ممکن است کافی نباشد. با بررسی سند مالکیت، مالکیت، وضعیت سهم، رهن، توقیف و شرح‌های ملک بررسی می‌شود؛ با بررسی طرح شهری، وضعیت طرح شهری و شرایط ساخت‌وساز ملک ارزیابی می‌شود؛ از نظر وضعیت فیزیکی و حقوقی، تطابق وضعیت واقعی ملک با سند مالکیت و سایر سوابق رسمی قابل بررسی است؛ با بررسی قرارداد، قرارداد فروش یا پیش‌فروش از نظر ریسک‌های حقوقی ارزیابی می‌شود؛ از نظر پرداخت و تضمین، برنامه پرداخت و تعهدات طرفین از منظر تضمین حقوقی بررسی می‌شود؛ در چارچوب فرآیند انتقال نیز مشاوره برای انجام انتقال سند مالکیت و اقدامات مربوطه به شکل قانونی ارائه می‌شود.
به‌ویژه در املاک با ارزش بالا، بررسی سند مالکیت، طرح شهری، رهن، توقیف، شرح‌ها و سایر سوابق حقوقی پیش از معامله خرید، برای پیشگیری از از دست رفتن حق در آینده اهمیت دارد.
انتقال ملک مرهونه تحت شرایط معین امکان‌پذیر است. اما پیش از خرید ملک، حتماً باید قلمرو رهن، وضعیت بدهی و نحوه فک رهن ارزیابی شود.
در ادعاهایی مبنی بر اینکه سند مالکیت وضعیت حقوقی واقعی را منعکس نمی‌کند یا به شکل مغایر با قانون تنظیم شده است، بسته به مبنای حقوقی هر پرونده ممکن است دعوای ابطال و ثبت سند مالکیت مطرح شود.
دعوایی است که به منظور پایان دادن به رابطه مالکیت مشترک بر یک ملک طرح می‌شود. بسته به شرایط هر پرونده، ممکن است تقسیم عینی ملک یا پایان اشتراک از طریق فروش مطرح شود.
دلایل تخلیه بسته به ماهیت رابطه اجاره، قرارداد و مقررات قانونی متفاوت است. دلایل گوناگونی مانند عدم پرداخت اجاره‌بها، نیاز، بازسازی یا تعهد تخلیه ممکن است مطرح شود.
در قراردادهای ساخت‌وساز در ازای سهم زمین، تنظیم دقیق موضوعاتی مانند تقسیم واحدهای مستقل، مهلت تحویل، شرایط فنی، تأخیر، وجه التزام، تضمین، انتقال اسناد مالکیت و پایان قرارداد اهمیت دارد.
بسته به احکام قرارداد و شرایط هر پرونده، ممکن است مطالبات حقوقی مانند وجه التزام به دلیل تأخیر، خسارت، فسخ یا سایر موارد مطرح شود.
اجرت‌المثل، اجرت استفاده‌ای است که در صورت تحقق شرایط، به دلیل استفاده غیرقانونی از ملک توسط شخصی که ذی‌حق نیست قابل مطالبه است.
بسته به نوع اختلاف، ممکن است شرط میانجیگری اجباری پیش از طرح دعوا وجود داشته باشد. به‌ویژه در اختلافات اجاره و برخی اختلافات ملکی، احکام میانجیگری به‌عنوان شرط دعوا مطرح می‌شود.
املاک به دلیل ارزش اقتصادی بالا و پیامدهای حقوقی بلندمدت خود، ممکن است نیازمند بررسی حقوقی دقیق پیش از انجام معامله باشند. بررسی سند مالکیت، رهن‌ها و توقیف‌ها، شرح‌ها، وضعیت طرح شهری و وضعیت حقوقی ملک پیش از خرید یک ملک؛ و تنظیم دقیق قراردادها و حقوق و تعهدات طرفین در پروژه‌های ساختمانی، می‌تواند به پیشگیری از اختلافاتی که ممکن است در آینده بروز کند کمک کند. دفتر ما در زمینه معاملات خرید و فروش ملک، اختلافات ثبتی و کاداستری، ابطال و ثبت سند مالکیت، اجاره و تخلیه، دعاوی تعیین اجاره‌بها، مالکیت آپارتمانی، رفع اشتراک مالکیت، اجرت‌المثل، رفع تصرف غیرمجاز، قراردادهای ساخت‌وساز در ازای سهم زمین، اختلافات پیمانکار و مالک زمین، حقوق طرح شهری، مصادره، رهن و سایر حقوق عینی و اختلافات تجاری ناشی از املاک، خدمات مشاوره حقوقی و وکالت ارائه می‌دهد.