الاستشارة بشأن إبطال سند الملكية، ونزع الملكية، وإزالة الشيوع، ونزاعات العقارات.
تُعد العقارات من الأصول المالية المهمة ذات القيمة الاقتصادية العالية والتي قد تستمر آثارها القانونية لسنوات طويلة. ويمكن أن تؤدي الأخطاء القانونية التي تُرتكب أثناء عمليات بيع وشراء العقارات، ومعاملات الطابو، والعلاقات الإيجارية، والملكية المشتركة، والأنشطة الإنشائية، وتطبيقات التنظيم العمراني، إلى فقدان جسيم للحقوق وخسائر مادية.
يُعد قانون العقارات فرعاً قانونياً واسعاً يشمل ملكية العقارات واستخدامها ونقلها وتأجيرها، والرهن العقاري وسائر الحقوق العينية الأخرى، وملكية الطوابق، وإزالة الشيوع، ونزاعات سند الملكية (الطابو)، والعلاقات المتعلقة بالإنشاء والأراضي، وسائر النزاعات القانونية الناشئة عن العقارات.
يقدم مكتبنا خدمات الاستشارة القانونية والمحاماة في مجالات معاملات بيع وشراء العقارات، ودعاوى إبطال وتسجيل سند الملكية، وملكية العقارات، والنزاعات الإيجارية، ودعاوى الإخلاء، وإزالة الشيوع، وملكية الطوابق وحق الارتفاق على الطوابق، ونزاعات حصة الأرض، ومشاريع الإنشاء والتطوير العقاري، والنزاعات بين المقاول ومالك الأرض، ومعاملات التنظيم العمراني ونزع الملكية، والرهن العقاري وسائر الحقوق العينية، والنزاعات التجارية الناشئة عن العقارات.
يتمثل نهجنا الأساسي في معاملات العقارات في تحديد المخاطر القانونية واتخاذ التدابير القانونية الوقائية لمنع فقدان الحقوق قبل إتمام المعاملة قدر الإمكان، بدلاً من البحث عن حل بعد نشوء النزاع.
قانون العقارات، المعروف أيضاً باسم قانون الأموال غير المنقولة، هو فرع قانوني ينظم الملكية وسائر الحقوق العينية الواردة على العقارات، إلى جانب استخدام العقارات ونقلها وتأجيرها والعلاقات القانونية الناشئة عنها. ومن أبرز موضوعات قانون العقارات معاملات الطابو والمساحة (الكاداسترو)، وبيع وشراء العقارات، وإبطال سند الملكية وتسجيله، والعلاقات الإيجارية، والإخلاء، وملكية الطوابق، وحق الارتفاق على الطوابق، وإزالة الشيوع، ونزاعات حصة الأرض، وعقود الإنشاء، والرهن العقاري، ونزاعات التنظيم العمراني، ونزع الملكية، وأجرة المثل، ومنع التعرض، والتطوير العقاري.
قد تتطلب معاملات بيع وشراء العقارات إجراء فحص قانوني قبل إتمام المعاملة نظراً لما تنطوي عليه من قيمة اقتصادية عالية. ومن المهم قبل شراء العقار فحص أمور مثل سجل الطابو، والرهون والحجوزات وحقوق الارتفاق والشروح والبيانات المسجلة على العقار، والوضع التنظيمي، وملكية الطوابق أو حق الارتفاق على الطوابق، والوضع القانوني للمبنى، والاستخدام الفعلي للعقار. ويُعد سجل الطابو أحد المصادر الأساسية لتحديد الوضع القانوني للعقار؛ إذ يمكن عند فحص سجل الطابو تقييم المالك ونسب الحصص والرهن والحجز وحقوق الارتفاق وحق الانتفاع والشروح والبيانات وشرح مسكن الأسرة وسائر الحقوق العينية والشخصية الأخرى.
عند الادعاء بأن سجل الطابو لا يعكس الوضع القانوني الحقيقي أو أنه أُنشئ بشكل مخالف للقانون، يمكن أن تُطرح دعوى إبطال سند الملكية وتسجيله وفقاً لظروف الواقعة المحددة؛ وقد تنشأ في هذا الإطار أسباب قانونية مختلفة كالميراث والوكالة والمعاملة الائتمانية والغش والصورية والمساحة (الكاداسترو) والعقد وقانون الأسرة ونزاعات الملكية. ومن المهم في كل دعوى لإبطال سند الملكية وتسجيله تحديد السبب القانوني بدقة، وفحص سجلات الطابو الخاصة بالعقار بشكل تفصيلي. أما في النزاعات المتعلقة بحدود العقار أو مساحته أو ملكيته أو سجل الطابو، فقد يستلزم الأمر تقييم أدلة مثل سجلات الطابو، ومحاضر المساحة، وسجلات الطابو القديمة، والخرائط، والقياسات الفنية، وتقارير الخبرة. كما قد تنشأ النزاعات المتعلقة بتحديد مالك العقار أو نطاق حق الملكية عليه عن أسباب قانونية مختلفة كالطابو والميراث والبيع والهبة والصورية والتقادم أو المساحة.
من المهم إعداد عقود إيجار المساكن والمحال التجارية على نحو يحمي حقوق الطرفين؛ إذ يجب أن تنظم عقود الإيجار بوضوح مسائل مثل بدل الإيجار وزيادته، والتأمين، والغرض من الاستخدام، والرسوم والنفقات، والصيانة والإصلاح، والإيجار من الباطن، والتنازل، والفسخ والإخلاء. وفي العلاقات الإيجارية طويلة الأمد، قد يُطرح موضوع إعادة تحديد بدل الإيجار أو تعديل العقد بسبب تغير الظروف الاقتصادية؛ كما يمكن رفع دعوى لتحديد بدل الإيجار بهدف إعادة تحديده وفقاً للشروط القانونية أو التعاقدية. وقد تنشأ النزاعات المتعلقة بإخلاء العقار المؤجر عن أسباب قانونية مختلفة كعدم سداد بدل الإيجار، أو الإخلاء بسبب الحاجة، أو إعادة إنشاء العقار أو تنظيمه، أو مخالفة المستأجر لأحكام العقد، أو التعهد بالإخلاء، أو الإنذارين المحقّين، أو انتهاء مدة العقد؛ ويكتسي الالتزام الدقيق بالمهل القانونية والشروط الإجرائية أثناء عملية الإخلاء أهمية بالغة. وفيما يتعلق ببدلات الإيجار غير المسددة، يمكن اللجوء إلى سبل قانونية مثل الإنذار، وإجراءات التنفيذ، والتنفيذ المصحوب بطلب الإخلاء، أو دعوى المطالبة بالدين.
يمكن أن تُعالَج في إطار قانون ملكية الطوابق النزاعات المتعلقة بملكية الأقسام المستقلة واستخدام المرافق المشتركة في حياة العمارات والمجمعات السكنية؛ وتكتسب في هذا الصدد أهمية كل من الأقسام المستقلة، والمرافق المشتركة، وحصص الأرض، ونظام الإدارة، وجمعية ملاك الطوابق، والرسوم، والمدير، والنفقات المشتركة. ويجب أن تكون القرارات الصادرة عن جمعية ملاك الطوابق موافقة للقانون ونظام الإدارة؛ وفي حال الادعاء بمخالفة القرارات للقانون، يمكن أن يُطرح إبطال القرار أو سبل قانونية أخرى وفقاً لظروف الواقعة المحددة. وقد تنشأ في إدارات العمارات والمجمعات نزاعات تتعلق بالرسوم والنفقات المشتركة ونظام الإدارة وصلاحيات المدير واستخدام المرافق المشتركة وقرارات الإدارة؛ وتُقيَّم الحقوق والالتزامات المتعلقة باستخدام السطح والمرآب والحديقة والملجأ والمصعد وسائر المرافق المشتركة وفقاً لخصائص الواقعة ونظام الإدارة. وفي حال عدم وفاء ملاك الطوابق بالتزاماتهم بالمساهمة في النفقات المشتركة، يمكن اللجوء إلى إجراءات التنفيذ أو سبل قانونية أخرى لتحصيل الدين.
عندما يكون العقار مملوكاً لأكثر من شخص ويرغب الشركاء في إنهاء الشيوع القائم على العقار، يمكن أن يُطرح موضوع إزالة الشيوع؛ ويمكن وفقاً لظروف الواقعة المحددة تقييم أساليب مثل إنهاء الشيوع بالقسمة العينية أو عن طريق البيع. وفي حال ملكية العقار لأكثر من شخص، قد تنشأ أيضاً نزاعات بين الشركاء بشأن استخدام العقار وإدارته والحقوق المترتبة عليه؛ وتُقيَّم في هذه النزاعات نسب الحصص وطريقة الاستخدام واتفاقات الأطراف. وقد تُطرح على وجه الخصوص الملكية المشتركة (الشيوع الإجباري) في العقارات المكتسبة عن طريق الميراث؛ وقد تُستوجب الاستشارة القانونية في عمليات إنهاء الملكية المشتركة أو الانتقال إلى الملكية الشائعة العادية.
يمكن أن تُنشئ عقود الإنشاء مقابل حصة من الأرض المبرمة بين مالك الأرض والمقاول علاقات قانونية عالية القيمة وطويلة الأمد؛ ومن المهم أن تُنظَّم في هذه العقود بشكل تفصيلي مسائل مثل طبيعة البناء، وتوزيع الأقسام المستقلة، وتاريخ التسليم، والشروط الفنية، والتأخير، والشرط الجزائي، والعيب، والضمان، والفسخ، ونقل ملكية الطابو. وقد تنشأ في مشاريع الإنشاء نزاعات مثل تأخر الإنشاء، أو التنفيذ الناقص أو المعيب، أو مخالفة المشروع، أو توزيع الأقسام المستقلة، أو نقل ملكية الطابو، أو الشرط الجزائي، أو فسخ العقد. ومن المهم في مشاريع الإنشاء أن تُنظَّم العلاقات بين مالك الأرض والمقاول والمقاول من الباطن والمورد وسائر الأطراف بعقود واضحة؛ إذ يمكن أن تُحدَّد في العقود مسؤوليات الأطراف، ومدد التسليم، والشروط الفنية، وخطة الدفع، والأحكام المطبقة في حال التأخير. وفي حال عدم مطابقة البناء المُسلَّم للعقد أو المشروع أو المتطلبات الفنية، يمكن أن تُطرح ادعاءات العيب أو التنفيذ الناقص؛ وتُقيَّم في هذا النوع من النزاعات مجتمعةً المشروعُ والمواصفات الفنية والعقد ومحاضر التسليم وتقارير الخبرة. كما أن شراء عقار لم يكتمل بعد في المشاريع السكنية قد يُرتب نتائج قانونية خاصة من منظور قانون حماية المستهلك وقانون العقارات؛ ومن المهم في هذا النوع من المعاملات فحص العقد وتاريخ التسليم وخطة الدفع والضمانات وشروط العدول والفسخ.
قد تتعلق النزاعات الناشئة عن الوضع التنظيمي للعقارات بمسائل مثل المخططات التنظيمية، والتعديلات على المخططات، ورخص البناء، وتراخيص استخدام المباني، والتفريز، وتطبيقات التنظيم العمراني؛ ويجب تقييم مدى مشروعية المعاملات التنظيمية أيضاً من منظور القضاء الإداري وفقاً لخصائص الواقعة المحددة. وفيما يتعلق بالمخططات التنظيمية أو تعديلاتها التي تمس حقوق ملاك العقارات، يمكن أيضاً رفع دعوى إلغاء في حال توافر الشروط القانونية؛ وتُقيَّم في هذا النوع من الدعاوى مدى مطابقة المخطط للقانون ومبادئ التخطيط الحضري والمصلحة العامة. ومن المهم في معاملات نزع الملكية المتعلقة بنقل ملكية العقار إلى الدولة تحقيقاً للمصلحة العامة، حماية حقوق ملاك العقارات؛ إذ قد تُطرح خلال عملية نزع الملكية مسائل مثل قرار نزع الملكية، والبدل، والتسوية، ومعاملات الطابو، والاستيلاء دون نزع الملكية. كما قد تُطرح مطالبات قانونية بسبب الاستيلاء دون نزع الملكية وفقاً لظروف الواقعة المحددة، في حال تدخل المؤسسات العامة فعلياً أو قانونياً في عقار خاضع للملكية الخاصة دون إجراء معاملات نزع الملكية اللازمة.
يمكن إنشاء رهن عقاري على العقار ضماناً لقرض أو دين آخر؛ وقد تتطلب مسائل مثل إنشاء الرهن ودرجته وسداد الدين وفك الرهن ونقل ملكية العقار المرهون فحصاً قانونياً. ويُعد حق الانتفاع من الحقوق العينية المحدودة التي تمنح صاحبها صلاحية الاستفادة من العقار واستخدامه بشروط معينة؛ ويمكن فحص سجل الطابو والتنظيمات القانونية ذات الصلة فيما يتعلق بإنشاء حق الانتفاع واستخدامه وانقضائه. وفي حال عدم اتصال العقار بالطريق العام أو نشوء حاجة من حيث المواصلات، يمكن أن يُطرح حق المرور عند توافر الشروط. أما حق البناء، الذي يمنح صاحبه حق إقامة بناء أو منشأة على عقار مملوك لغيره أو استخدام بناء قائم بشروط معينة، فقد يكتسب أهمية خاصة في مشاريع التطوير العقاري.
في حال استخدام العقار بشكل مخالف للقانون من قبل شخص لا يملك حقاً فيه، يمكن أن تُطرح المطالبة بأجرة المثل وفقاً لظروف الواقعة المحددة؛ وتُقيَّم في نزاعات أجرة المثل مسائل مثل طريقة استخدام العقار ومدته وقيمته الاقتصادية والاستخدام غير المشروع وبدلات الإيجار المماثلة. كما يمكن طلب منع التعرض بهدف إنهاء التدخل غير المشروع في حق ملكية صاحب العقار، وفقاً لظروف الواقعة المحددة.
من المهم في نزاعات العقارات، قبل رفع الدعوى، تحديد طبيعة النزاع والسبيل القانوني الواجب اتباعه بشكل صحيح؛ إذ يمكن أن تُطرح وفقاً لطبيعة النزاع سبل قانونية مختلفة كالوساطة، والإنذار، وإجراءات التنفيذ، ومعاملات الطابو، والدعوى، والتظلم الإداري، أو الدعوى الإدارية. وينبغي على وجه الخصوص في نزاعات العقارات إجراء تقييم خاص فيما يتعلق بمواعيد السقوط، والتقادم، وقواعد الاختصاص الوظيفي والمكاني.
قد لا يكون تقييم سعر البيع وحده كافياً قبل شراء العقار. فبفحص سجل الطابو، تُفحص ملكية العقار ووضع الحصص والرهن والحجز والشروح؛ وبالفحص التنظيمي، يُقيَّم الوضع التنظيمي للعقار وشروط البناء؛ ومن حيث الوضع المادي والقانوني، يمكن فحص مدى التطابق بين الوضع الفعلي للعقار وسجل الطابو وسائر السجلات الرسمية؛ وبفحص العقد، يُقيَّم عقد البيع أو عقد البيع الابتدائي من حيث المخاطر القانونية؛ وفيما يتعلق بالدفع والضمان، تُفحص خطة الدفع والتزامات الأطراف من حيث الضمان القانوني؛ أما في إطار عملية النقل، فتُقدَّم الاستشارة بشأن إتمام نقل ملكية الطابو والمعاملات ذات الصلة بشكل موافق للقانون.
من المهم بشكل خاص في العقارات ذات القيمة العالية فحص سجل الطابو والوضع التنظيمي والرهن والحجز والشروح وسائر السجلات القانونية قبل إتمام عملية الشراء، وذلك لمنع أي فقدان محتمل للحقوق مستقبلاً.
قد يكون نقل ملكية العقار المرهون ممكناً بشروط معينة. غير أنه يجب بالضرورة، قبل شراء العقار، تقييم نطاق الرهن ووضع الدين وكيفية فك الرهن.
يمكن أن تُطرح دعوى إبطال سند الملكية وتسجيله عند الادعاء بأن سجل الطابو لا يعكس الوضع القانوني الحقيقي أو أنه أُنشئ بشكل مخالف للقانون، وذلك وفقاً للسبب القانوني للواقعة المحددة.
هي الدعوى التي تُرفع بهدف إنهاء علاقة الملكية المشتركة على عقار ما. ويمكن وفقاً لظروف الواقعة المحددة أن يتم إنهاء الشيوع بالقسمة العينية للعقار أو عن طريق بيعه.
تختلف أسباب الإخلاء وفقاً لطبيعة العلاقة الإيجارية والعقد والتنظيمات القانونية. ويمكن أن تُطرح أسباب مختلفة كعدم سداد بدل الإيجار، أو الحاجة، أو إعادة الإنشاء، أو التعهد بالإخلاء.
من المهم في عقود الإنشاء مقابل حصة من الأرض أن تُنظَّم بشكل تفصيلي مسائل مثل توزيع الأقسام المستقلة، ومدة التسليم، والشروط الفنية، والتأخير، والشرط الجزائي، والضمان، ونقل ملكية الطابو، وانتهاء العقد.
يمكن وفقاً لأحكام العقد وظروف الواقعة المحددة أن تُطرح بسبب التأخير مطالبات قانونية كالشرط الجزائي، أو التعويض، أو الفسخ، أو غيرها.
أجرة المثل هي بدل الاستخدام الذي يمكن المطالبة به عند توافر الشروط، نتيجة استخدام عقار ما بشكل غير مشروع من قبل شخص لا يملك حقاً فيه.
قد يوجد شرط الوساطة الإلزامية قبل رفع الدعوى، وذلك وفقاً لنوع النزاع. ويمكن أن تُطرح أحكام الوساطة كشرط لرفع الدعوى بشكل خاص في نزاعات الإيجار وبعض نزاعات العقارات.
قد تتطلب العقارات، نظراً لقيمتها الاقتصادية العالية ونتائجها القانونية طويلة الأمد، إجراء فحص قانوني تفصيلي قبل إتمام المعاملة. ويمكن أن يساعد فحص سجل الطابو والرهون والحجوزات والشروح والوضع التنظيمي والوضع القانوني للعقار قبل شرائه، وكذلك تنظيم العقود وحقوق والتزامات الأطراف بشكل تفصيلي في مشاريع الإنشاء، على منع النزاعات التي قد تنشأ مستقبلاً. ويقدم مكتبنا خدمات الاستشارة القانونية والمحاماة في مجالات معاملات بيع وشراء العقارات، ونزاعات الطابو والمساحة، وإبطال سند الملكية وتسجيله، والإيجار والإخلاء، ودعاوى تحديد بدل الإيجار، وملكية الطوابق، وإزالة الشيوع، وأجرة المثل، ومنع التعرض، وعقود الإنشاء مقابل حصة من الأرض، والنزاعات بين المقاول ومالك الأرض، وقانون التنظيم العمراني، ونزع الملكية، والرهن العقاري وسائر الحقوق العينية، والنزاعات التجارية الناشئة عن العقارات.