Tapu iptali, kat mülkiyeti, ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma, imar ve inşaat sözleşmesi uyuşmazlıklarında danışmanlık.
Gayrimenkuller, ekonomik değeri yüksek ve hukuki sonuçları uzun yıllar devam edebilen önemli malvarlığı değerleridir. Taşınmaz alım ve satımı, tapu işlemleri, kira ilişkileri, ortak mülkiyet, inşaat faaliyetleri ve imar uygulamaları sırasında yapılan hukuki hatalar önemli hak ve maddi kayıplara neden olabilir.
Gayrimenkul Hukuku; taşınmazların mülkiyeti, kullanımı, devri, kiralanması, ipotek ve diğer ayni haklar, kat mülkiyeti, ortaklığın giderilmesi, tapu uyuşmazlıkları, inşaat ve arsa ilişkileri ile taşınmazlardan kaynaklanan diğer hukuki uyuşmazlıkları kapsayan geniş bir hukuk alanıdır.
Büromuz; gayrimenkul alım-satım işlemleri, tapu iptali ve tescil davaları, taşınmaz mülkiyeti, kira uyuşmazlıkları, tahliye davaları, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve kat irtifakı, arsa payı uyuşmazlıkları, inşaat ve gayrimenkul geliştirme projeleri, müteahhit-arsa sahibi uyuşmazlıkları, imar ve kamulaştırma işlemleri, ipotek ve ayni haklar ile gayrimenkulden kaynaklanan ticari uyuşmazlıklar alanlarında hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktadır.
Gayrimenkul işlemlerinde temel yaklaşımımız, uyuşmazlık ortaya çıktıktan sonra çözüm aramak yerine mümkün olduğunca işlem öncesinde hukuki riskleri belirlemek ve hak kayıplarını önleyici hukuki tedbirler almaktır.
Gayrimenkul Hukuku veya diğer adıyla Taşınmaz Hukuku, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni haklar ile taşınmazların kullanımı, devri, kiralanması ve taşınmazlardan kaynaklanan hukuki ilişkileri düzenleyen hukuk alanıdır. Gayrimenkul hukukunun başlıca konuları arasında tapu ve kadastro işlemleri, taşınmaz alım ve satımı, tapu iptali ve tescil, kira ilişkileri, tahliye, kat mülkiyeti, kat irtifakı, ortaklığın giderilmesi, arsa payı uyuşmazlıkları, inşaat sözleşmeleri, ipotek, imar uyuşmazlıkları, kamulaştırma, ecrimisil, elatmanın önlenmesi ve gayrimenkul geliştirme gibi birçok konu bulunmaktadır.
Taşınmaz alım-satım işlemleri, yüksek ekonomik değer içermesi nedeniyle işlem öncesinde hukuki inceleme yapılmasını gerektirebilir. Taşınmaz satın alınmadan önce tapu kaydı, taşınmaz üzerindeki ipotekler, hacizler, irtifak hakları, şerhler, beyanlar, imar durumu, kat mülkiyeti veya kat irtifakı, yapının hukuki durumu ve taşınmazın fiili kullanımı gibi hususların incelenmesi önemlidir. Taşınmazın tapu kaydı, taşınmazın hukuki durumunun belirlenmesinde temel kaynaklardan biridir; tapu incelemesinde malik, pay oranları, ipotek, haciz, irtifak hakları, intifa hakkı, şerhler, beyanlar, aile konutu şerhi ve diğer ayni-şahsi haklar değerlendirilebilir.
Tapu kaydının gerçek hukuki durumu yansıtmadığı veya tapu kaydının hukuka aykırı şekilde oluşturulduğu iddialarında, somut olayın şartlarına göre tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir; bu kapsamda miras, vekâlet, inançlı işlem, hile, muvazaa, kadastro, sözleşme, aile hukuku ve mülkiyet uyuşmazlıkları gibi farklı hukuki sebepler ortaya çıkabilir. Her tapu iptali ve tescil davasında hukuki sebebin doğru belirlenmesi ve taşınmazın tapu kayıtlarının ayrıntılı şekilde incelenmesi önemlidir. Taşınmazın sınırları, yüzölçümü, malikliği veya tapu kaydına ilişkin uyuşmazlıklarda ise tapu kayıtları, kadastro tutanakları, eski tapu kayıtları, haritalar, teknik ölçümler ve bilirkişi raporları gibi delillerin değerlendirilmesi gerekebilir. Taşınmazın kime ait olduğu veya taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının kapsamı konusunda ortaya çıkan uyuşmazlıklar da tapu, miras, satış, bağış, muvazaa, zamanaşımı veya kadastro gibi farklı hukuki sebeplerden kaynaklanabilir.
Konut ve işyeri kira sözleşmelerinin tarafların haklarını koruyacak şekilde hazırlanması önemlidir; kira sözleşmelerinde kira bedeli, kira artışı, depozito, kullanım amacı, aidat ve giderler, bakım ve onarım, alt kira, devir, fesih ve tahliye gibi konuların açıkça düzenlenmesi gerekir. Uzun süreli kira ilişkilerinde ekonomik koşulların değişmesi nedeniyle kira bedelinin yeniden belirlenmesi veya sözleşmenin uyarlanması gündeme gelebilir; kanuni veya sözleşmesel koşullara göre kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla kira tespit davası açılması da mümkün olabilir. Kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklar kira bedelinin ödenmemesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, taşınmazın yeniden inşası veya imarı, kiracının sözleşmeye aykırı davranması, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya sözleşme süresinin sona ermesi gibi farklı hukuki sebeplerden kaynaklanabilir; tahliye sürecinde kanuni sürelerin ve usul şartlarının doğru şekilde takip edilmesi büyük önem taşır. Ödenmeyen kira bedelleri bakımından ihtar, icra takibi, tahliye talepli takip veya alacak davası gibi hukuki yollar gündeme gelebilir.
Apartman ve site yaşamında bağımsız bölümlerin mülkiyeti ile ortak alanların kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Hukuku kapsamında değerlendirilebilir; bu bakımdan bağımsız bölümler, ortak alanlar, arsa payları, yönetim planı, kat malikleri kurulu, aidatlar, yönetici ve ortak giderler önem taşır. Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararların kanuna ve yönetim planına uygun olması gerekir; kararların hukuka aykırı olduğu iddiası halinde somut olayın koşullarına göre kararın iptali veya diğer hukuki yollar gündeme gelebilir. Apartman ve site yönetimlerinde aidat, ortak gider, yönetim planı, yönetici yetkileri, ortak alanların kullanımı ve yönetim kararları konularında uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir; çatı, otopark, bahçe, sığınak, asansör ve diğer ortak alanların kullanımına ilişkin hak ve yükümlülükler somut olayın ve yönetim planının özelliklerine göre değerlendirilir. Kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde alacağın tahsili için icra takibi veya diğer hukuki yollar gündeme gelebilir.
Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması ve ortakların taşınmaz üzerindeki ortaklığı sona erdirmek istemesi halinde ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir; somut olayın şartlarına göre aynen bölüşme veya satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi gibi yöntemler değerlendirilebilir. Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması halinde paydaşların taşınmazı kullanımı, yönetimi ve taşınmaz üzerindeki hakları konusunda da uyuşmazlıklar çıkabilir; bu uyuşmazlıklarda pay oranları, kullanım şekli ve tarafların anlaşmaları değerlendirilir. Özellikle miras yoluyla edinilen taşınmazlarda elbirliği mülkiyeti gündeme gelebilir; elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi veya paylı mülkiyete geçiş gibi süreçlerde hukuki danışmanlık gerekebilir.
Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüksek değerli ve uzun süreli hukuki ilişkiler doğurabilir; bu sözleşmelerde inşaatın niteliği, bağımsız bölümlerin paylaşımı, teslim tarihi, teknik şartlar, gecikme, cezai şart, ayıp, teminat, fesih ve tapu devirleri gibi konuların ayrıntılı şekilde düzenlenmesi önemlidir. İnşaat projelerinde inşaatın gecikmesi, eksik veya ayıplı imalat, projeye aykırılık, bağımsız bölüm paylaşımı, tapu devri, cezai şart veya sözleşmenin feshi gibi uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir. İnşaat projelerinde arsa sahibi, müteahhit, taşeron, tedarikçi ve diğer taraflar arasındaki ilişkilerin sözleşmelerle açık şekilde düzenlenmesi önemlidir; sözleşmelerde tarafların sorumlulukları, teslim süreleri, teknik şartlar, ödeme planı ve gecikme halinde uygulanacak hükümler belirlenebilir. Teslim edilen yapının sözleşmeye, projeye veya teknik gerekliliklere uygun olmaması halinde ayıp veya eksik ifa iddiaları gündeme gelebilir; bu tür uyuşmazlıklarda proje, teknik şartname, sözleşme, teslim tutanakları ve bilirkişi incelemeleri birlikte değerlendirilir. Konut projelerinde henüz tamamlanmamış bir taşınmazın satın alınması, tüketici ve gayrimenkul hukuku bakımından özel hukuki sonuçlar doğurabilir; bu tür işlemlerde sözleşmenin, teslim tarihinin, ödeme planının, teminatların ve cayma-fesih koşullarının incelenmesi önemlidir.
Taşınmazların imar durumundan kaynaklanan uyuşmazlıklar imar planları, plan değişiklikleri, yapı ruhsatları, yapı kullanma izinleri, parselasyon ve imar uygulamaları gibi konularla ilgili olabilir; imar işlemlerinin hukuka uygunluğu somut olayın özelliklerine göre idari yargı bakımından da değerlendirilmelidir. Taşınmaz maliklerinin haklarını etkileyen imar planları veya plan değişiklikleri bakımından kanuni şartların oluşması halinde iptal davası açılması da gündeme gelebilir; bu tür davalarda planın hukuka, şehircilik ilkelerine ve kamu yararına uygunluğu değerlendirilir. Kamu yararı amacıyla taşınmazın mülkiyetinin kamuya geçirilmesine ilişkin kamulaştırma işlemlerinde taşınmaz maliklerinin haklarının korunması önemlidir; kamulaştırma sürecinde kamulaştırma kararı, bedel, uzlaşma, tapu işlemleri ve kamulaştırmasız el atma gibi konular gündeme gelebilir. Kamu kurumlarının gerekli kamulaştırma işlemlerini gerçekleştirmeden özel mülkiyete konu taşınmaza fiilen veya hukuken müdahale etmesi halinde de somut olayın şartlarına göre kamulaştırmasız el atma nedeniyle hukuki talepler gündeme gelebilir.
Taşınmaz üzerinde kredi veya başka bir borcun teminatı amacıyla ipotek kurulabilir; ipotek bakımından kuruluş, derece, borcun ödenmesi, ipoteğin kaldırılması ve ipotekli taşınmazın devri gibi konular hukuki inceleme gerektirebilir. İntifa hakkı, sahibine taşınmazdan belirli koşullarla yararlanma ve kullanma yetkisi sağlayan sınırlı ayni haklardan biridir; intifa hakkının kurulması, kullanılması ve sona ermesi bakımından tapu kaydı ve ilgili hukuki düzenlemeler incelenebilir. Taşınmazın kamu yoluna bağlantısının bulunmaması veya ulaşım bakımından ihtiyaç doğması halinde şartların oluşması durumunda geçit hakkı gündeme gelebilir. Başkasına ait bir taşınmaz üzerinde yapı veya tesis meydana getirme veya mevcut yapıyı belirli koşullarla kullanma hakkı sağlayan üst hakkı ise özellikle gayrimenkul geliştirme projelerinde önem taşıyabilir.
Bir taşınmazın hak sahibi olmayan kişi tarafından hukuka aykırı şekilde kullanılması halinde, somut olayın şartlarına göre ecrimisil talebi gündeme gelebilir; ecrimisil uyuşmazlıklarında taşınmazın kullanım şekli, kullanım süresi, taşınmazın ekonomik değeri, haksız kullanım ve emsal kira bedelleri gibi hususlar değerlendirilebilir. Taşınmaz malikinin mülkiyet hakkına yönelik haksız müdahalenin sona erdirilmesi amacıyla da somut olayın şartlarına göre elatmanın önlenmesi talep edilebilir.
Gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce uyuşmazlığın niteliğinin ve uygulanacak hukuki yolun doğru belirlenmesi önemlidir; uyuşmazlığın niteliğine göre arabuluculuk, ihtar, icra takibi, tapu işlemleri, dava, idari başvuru veya idari dava gibi farklı hukuki yollar gündeme gelebilir. Özellikle taşınmaz uyuşmazlıklarında hak düşürücü süreler, zamanaşımı, görev ve yetki kuralları bakımından özel değerlendirme yapılması gerekir.
Bir taşınmaz satın alınmadan önce yalnızca satış fiyatının değerlendirilmesi yeterli olmayabilir. Tapu incelemesi ile taşınmazın malikliği, pay durumu, ipotek, haciz ve şerhleri incelenir; imar incelemesi ile taşınmazın imar durumu ve yapılaşma koşulları değerlendirilir; fiziki ve hukuki durum bakımından taşınmazın fiili durumu ile tapu ve diğer resmi kayıtları arasındaki uyum incelenebilir; sözleşme incelemesi ile satış veya ön satış sözleşmesi hukuki riskler açısından değerlendirilir; ödeme ve teminat bakımından ödeme planı ve tarafların yükümlülükleri hukuki güvence açısından incelenir; devir süreci kapsamında ise tapu devri ve ilgili işlemlerin hukuka uygun şekilde gerçekleştirilmesine yönelik danışmanlık sağlanır.
Özellikle yüksek değerli taşınmazlarda satın alma işlemi öncesinde tapu, imar, ipotek, haciz, şerh ve diğer hukuki kayıtların incelenmesi ileride ortaya çıkabilecek hak kayıplarının önlenmesi açısından önemlidir.
İpotekli taşınmazın devri belirli şartlarla mümkün olabilir. Ancak taşınmaz satın alınmadan önce ipoteğin kapsamı, borç durumu ve ipoteğin nasıl kaldırılacağı mutlaka değerlendirilmelidir.
Tapu kaydının gerçek hukuki durumu yansıtmadığı veya hukuka aykırı şekilde oluşturulduğu iddialarında, somut olayın hukuki sebebine göre tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir.
Bir taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi amacıyla açılan davadır. Somut olayın şartlarına göre taşınmazın aynen bölünmesi veya satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi söz konusu olabilir.
Tahliye sebepleri kira ilişkisinin niteliğine, sözleşmeye ve kanuni düzenlemelere göre değişebilir. Kira bedelinin ödenmemesi, ihtiyaç, yeniden inşa veya tahliye taahhüdü gibi farklı sebepler gündeme gelebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bağımsız bölümlerin paylaşımı, teslim süresi, teknik şartlar, gecikme, cezai şart, teminat, tapu devirleri ve sözleşmenin sona ermesi gibi hususların ayrıntılı şekilde düzenlenmesi önemlidir.
Sözleşme hükümleri ve somut olayın koşullarına göre gecikme nedeniyle cezai şart, tazminat, fesih veya diğer hukuki talepler gündeme gelebilir.
Ecrimisil, bir taşınmazın hak sahibi olmayan kişi tarafından haksız şekilde kullanılması nedeniyle şartların oluşması halinde talep edilebilen kullanım bedelidir.
Uyuşmazlığın türüne göre dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk şartı bulunabilir. Özellikle kira ve bazı taşınmaz uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk hükümleri gündeme gelebilir.
Gayrimenkuller yüksek ekonomik değerleri ve uzun vadeli hukuki sonuçları nedeniyle işlem öncesinde ayrıntılı hukuki inceleme yapılmasını gerektirebilir. Bir taşınmazın satın alınmasından önce tapu kaydının, ipotek ve hacizlerin, şerhlerin, imar durumunun ve taşınmazın hukuki statüsünün incelenmesi; inşaat projelerinde ise sözleşmelerin ve tarafların hak ve yükümlülüklerinin ayrıntılı şekilde düzenlenmesi ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesine yardımcı olabilir. Büromuz; gayrimenkul alım-satım işlemleri, tapu ve kadastro uyuşmazlıkları, tapu iptali ve tescil, kira ve tahliye, kira tespit davaları, kat mülkiyeti, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil, elatmanın önlenmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, müteahhit ve arsa sahibi uyuşmazlıkları, imar hukuku, kamulaştırma, ipotek ve diğer ayni haklar ile gayrimenkulden kaynaklanan ticari uyuşmazlıklar alanlarında hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktadır.